perjantai 27. helmikuuta 2015

Seuraavia askeleita miettimässä

Tavoiteltaessa taloudellista riippumattomuutta on ensiarvoisen tärkeää hahmottaa oman taloutensa kokonaiskuva ja pitää se hallinnassa. Itse pyrin vaurastumaan passiivisten osakeindeksisijoitusten avulla ja tähän asti olenkin kiinnittänyt lähes kaiken huomioni tuon potin kasvattamiseen. Päämäärän saavuttamiseksi on kuitenkin erittäin tärkeää, etteivät muut seikat jää huomiotta. On tärkeää pyrkiä vakaaseen tilanteeseen, jossa tulot ylittävät reilusti menot, eikä velat tai muut velvoitteet kurjista taloutta liikaa, sekä pitää huolta omasta maksukyvystä yllättävissäkin tilanteissa. Vasta kun oman talouden peruspilarit ovat kunnossa, voidaan sijoittaa turvallisesti ja alkaa kerryttämään varallisuutta todenteolla.

omaisuus

Kokonaiskuvaa tarkasteltaessa yksi tärkeimpiä, ellei jopa tärkein luku on nettovarallisuus. Se kertoo paljonko sinulla on varallisuutta, kun varojesi arvosta vähennetään velat. Itse miellän varallisuuden ja omaisuuden kahdeksi eri asiaksi. Varallisuus koostuu asioista, joilla on positiivinen tuotto-odotus (esim. osakkeet ja sijoitusasunnot), kun taas omaisuuden miellän laajempana käsitteenä, joka koostuu positiivisten tuotto-odotusten omaavien varallisuuserien lisäksi myös käyttötavaroista, kuten autosta. Omistusasunto ei ole sijoitus, vaan käyttötavara ja se jääkin hieman välimaastoon, mutta miellän sen kuitenkin varallisuudeksi, koska sitä voidaan pitää inflaatiosuojana ja se voidaan muuttaa sijoitukseksi esimerkiksi vuokraamisen muodossa.


Haluankin alkaa kasvattamaan netto-varallisuuttani entistä kovemmalla vauhdilla. Nykyisellään varallisuudestani noin 98% on kiinni osakkeissa. Suurin menoeräni on ehdottomasti asuminen (vuokralla), joka edellisvuotena muodosti menoistani jopa 48,5%. Elämäntilanteeni alkaessa hiljalleen vakiintua, näenkin järkeväksi ostaa itselleni lähitulevaisuudessa omistusasunnon. Tällöin tilannetta voisi ajatella siten, että olisin periaatteessa itselläni vuokralla, jolloin asunnon ylläpito- ja lainanhoitokustannusten jälkeen jäävä summa kasvattaisi omaa tasettani, nykyisen vuokranantajani taseen sijasta. Koen myös positiivisenä asiana omistusasunnon ostamisessa sen, että näin pääsisin tutustumaan asuntomarkkinoihin, asunnon hallinnointiin, sekä laina-asioiden hoitoon ja saisin täten kokemusta ja uutta oppia asuntosijoittamiseen liittyvistä asioista. Ehkä jopa kipinä asuntosijoittamista kohtaan ottaa tuulta alleen?

En ole mikään ehdoton omistusasumisen fani, mutta tämän ratkaisun myötä asumisen kustannukeni putoaisivat merkittävästi, kunhan olen saanut maksettua asuntolainan pois, tai vaihtoehtoisesti voisin jossain vaiheessa laittaa asunnon vuokralle ja saada asunnosta kassavirtaa, tai kolmas vaihtoehto voisi olla velattoman asunnon myyminen, josta saatavat rahat sijoitettaisiin osakemarkkinoille ja itse muuttaisin tuolloin vuokralle. Voisin hyödyntää asuntoa myös silloin kun velkaa on saatu lyhennettyä tarpeeksi, siten että asuntoa vakuutena käyttäen saisin otettua uutta sijoituslainaa.

omistusasuminen

Vaikka asunto on tulossa itselle, niin on tärkeää käyttää sen hankinnassa laskinta saman tyylisesti, kuin sijoitusasuntoa ostettaessa. Mikäli asunnon "ostaisi täysin tunteella", niin kohteeksi valikoituisi helposti omaan taloudelliseen tilanteeseen liian arvokas asunto, joka vain kurjistaisi omaa tilannetta. Rahoitus olisi tarkoitus järjestää siten, että ostettaessa oman-pääoman määrä olisi mahdollisimman pieni ja laina-aika olisi ainakin näin alkuun lähellä 30 vuotta. Lainan lyhennys, korkokulut, yhtiövastikkeet ja muut kustannukset tulisi olla myös mahdollisimman lähellä nykyisin maksamaani vuokraa, tai mielellään jopa alle tämän. Näin pystyisin edelleen pitämään varsinaisen focuksen osakesijoituksissa ja pääsemään vähintään 1000 euron kuukausittaisiin lisäsijoituksiin tavoiteeni mukaisesti.

2 kommenttia:

  1. Hei,

    1000€ kuussa sijoituksiin on aika mukava summa =)

    VastaaPoista
  2. "Mikäli asunnon "ostaisi täysin tunteella", niin kohteeksi valikoituisi helposti omaan taloudelliseen tilanteeseen liian arvokas asunto, joka vain kurjistaisi omaa tilannetta."

    Tuo on tärkeä pointti. Se asunnon arvo vaikuttaa paljon enemmän asumiskustannuksiisi kuin omistusmuoto (vuokra/oma). Tarkoitaan siis, että on hyvin todennäköisesti halvempaa asua vuokralla 100 000 euron asunnossa kuin omistaa 200 000 euron kämppä.
    Laske minkä hintainen kämppä sinun pitäisi ostaa jotta se tuottaisi esim 4% tuoton nykyisellä vuokrallasi. Eli jos vuokrasi on nyt vaikkapa 700 euroa/kk, ja omistusasunnon vastike olisi 200 e/kk, niin se asunto ei saisi olla kalliimpi kuin (700-200)*12/0.04 = 150 000 euroa. Ja tuossa ei ole vielä mitään korjauksia huomioitu.

    VastaaPoista