perjantai 22. helmikuuta 2013

Mietteitä asuntosijoittamisesta

Olen jo jonkun tovin pohdiskellut asuntosijoittamista. Alkujaan pidin sitä työläänä ja huonosti tuottavana sijoituslajina, jossa on aloitettaessa suuret riskit. Ajatus on kuitenkin hautunut päässäni ja tutustuttuani esimerkki laskelmiin, sekä erityisesti oivaltaessani velkavivun tuomat mahdollisuudet juuri asuntosijoittamisen kohdalla, on mielenkiintoni todenteolla herännyt.

Asuntosijoittajana on mahdollista saada (reilustikkin) yli 10% oman pääoman tuottoa, mikäli onnistuu keskeisimmissä kohdissa:
1.) Ostaa halvalla
2.) Hyvin järjestetty rahoitus
3.) Onnistuu pitämään asunnon koko ajan vuokrattuna
4.) Hallinnointi ja remontit onnistuvat
5.) Hallitsee verotuksen

 Olen silloin tällöin katsellut myytävien yksiöiden ja kaksioiden tarjontaa internetistä. En kuitenkaan ole löytänyt yhtään kohdetta, josta omien laskelmieni mukaan saisi hyvää tuttoa, riittävällä turvamarginaalilla (korkojen nousu, remontit, tyhjät kuukaudet). Toki luvut saa näyttämään hyviltä, jos omat oletus parametrit Excelissä sellaisiksi muuttaa. Oletuksien asettaminen onkin todella ongelmallista aloittelevalle asuntosijoittajalle, kun ei ole aiempaa kokemusta (asuntokaupoista, remonteista, vuokraamisesta, hallinnoinnista, rahoituksesta jne). Monesti konkarit ostavat parhaat asunnot jo ennen kuin ne tulevat edes julkisesti myyntiin tai vaikka ne tulisivatkin, asunnot myydään niin nopeasti, ettei untuvikko pysy mitenkään siinä vauhdissa mukana. Näitä pohtiessani media tulee vielä pelottelemaan samaan aikaan, asuntokuplalla ja korkojen nousulla. Eipä se asuntosijoittaminen taida ollakkaan niin helppoa.

Olen harkinnut myös reit -rahastoja, mutta omien pohdintojeni mukaan itse tehdyistä asuntosijoituksista on saatavissa huomattavasti parempi tuotto, joka tosin luonnollisesti edellyttää osaamista. Aavistelen myös, etteivät pankit yhtä helposti lähde lainoittamaan yksityishenkilön sijoituksia reit-rahastoihin, verrattuna suoriin asuntosijoituksiin. Vieraalla pääomalla sijoittamisessa korostuu entisestään vaatimus sijoituskohteen ymmärtämisestä ja omasta hallinnan mahdollisuudesta. Reit-rahastot sopivat mielestäni yleisellätasolla hyvin osaksi hajautettua sijoitussalkkua, mikäli ei sijoiteta suurella velkavivulla, mutta omiin tavoitteisiini ne eivät taida olla se paras vaihtoehto.

 Ajatuksissani onkin aloittaa varovaisesti. Voisin ensin ostaa yksiön tai kaksion ja muuttaa siihen itse asumaan. Samalla pääsisin tutustumaan ja harjoittelemaan asuntokauppojen tekemistä, rahoittamista ja mahdollisesti remontointi asioita. Asuessani omassa asunnossa, vuokralla olemisen sijasta, kerryttäisin samalla omaa varallisuuttani. Tämän jälkeen voisin vuoden tai kahden sisällä ostaa toisen asunnon ja käyttää jo pieneltä osin ensimmäistä asuntoani lisävakuutena. Sitten kun koen tarvitsevani itselleni isomman asunnon, voin laittaa ensimmäisen asunnon vuokralle. En näe järkevänä ostaa itselleen ensiasunnoksi suurta ja kallista lukaalia, vaikka sen saisi ilman varainsiirtoveroa. Kun kokemusta ja osaamista alkaa karttumaan, voi laittaa pyörät pyörimään oikein kunnolla. Teoriassahan asuntojen hinnannousun ja vuokralaisten maksamien lainanlyhennysten avulla, asuntojen määrää voi kasvattaa "eksponentiaalisesti" n.10 vuoden välein. Se on juuri sitä korkoa korolle -efektiä!

3 kommenttia:

  1. Velkavipu on tossa aika oleellinen. Muuten tuotto jää pieneksi.

    Velkavivun kanssa taas muuten aika riskitön sijoitus muuttuu riskipitoiseksi. Sitä on vaan vaikea arvioida kuinka riskipitoiseksi, koska asuntosijoittamisen riskit realisoituvat harvoin ja sillon harvoin velkavipu vääntää tappiot omaan pääomaan nähden helposti huikeiksi.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Juuri näin. Itselle ei tulisi mieleenkään lähteä sijoittamaan asuntoihin pelkästään omalla rahalla, koska tuotto jää pieneksi ja ne ovat huomattavasti työläämpiä sijoituskohteita verrattuna arvopapereihin. Tosin sijoitusuran loppupäässä, kun asunnot on saatu velattomiksi ne toimivat hyvinä ja pieniriskisinä kassavirran tuottajina.

      Poista
  2. Mielestäni yli 10% tuotto-odotus sijoitusasunnolle on liian suuri tai sisältää aivan liian paljon spekulaatiota asunnon arvonnoususta. Itse en arvonnousun varaan rakenna mitään. Tärkeintä on huomioida remontit, ostaa kohtuullisella hinnalla alueelta, jolla vuokraaminen käy nopeasti.

    Asuntojen ostamisen tahtina taas pidän 10v. sykliä aika hitaana. Riippuu tietenkin siitä, että onko mahdollista käyttää esim. palkasta tulevaa rahoitusta kaverina. Itse pidän tavoitteena 5v. sykliä.

    VastaaPoista